Son muchas personas las que, en algún momento, no pueden hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca, sobre todo en estos momentos de recesión económica provocada por el coronavirus en que debido al aumento del paro muchas personas se han visto sin ingresos en muy poco tiempo.
En estos casos, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria con el objetivo de desahuciar al dueño de la vivienda.
Qué es la ejecución hipotecaria y su procedimiento
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La ejecución hipotecaria está regulada por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (Título IV, capítulo V, artículos 681 a 698). Es un proceso a través del cual se embarga la vivienda de la persona hipotecada para saldar la deuda que tiene con el banco por impago de las cuotas de su hipoteca. Así pues, a través de este proceso el hipotecado es desahuciado. Tras el embargo, el inmueble se subasta y con el dinero recaudado se satisface la deuda que se tiene con la entidad bancaria.
A veces, tras el embargo, sigue quedando cierta cantidad de deuda pendiente, en cuyo caso la entidad bancaria acreedora podrá exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del hipotecado deudor. De esta forma, se embargan las cuentas corrientes e ingresos del titular de la hipoteca para saldar la deuda hipotecaria por completo. Imaginemos que el deudor hipotecario tiene una deuda de 200 000 euros con el banco, pero su casa se vende por 180 000 euros. Los 20 000 euros restantes se conseguirán embargando cuentas bancarias y otro tipo de bienes.
Fases de las que consta la ejecución hipotecaria
El procedimiento de ejecución hipotecaria se divide en las siguientes fases:
- Cuando transcurran 15 días desde el primer impago, el banco enviará al hipotecado un aviso de impago. No obstante, esto es solo un aviso, la comunicación oficial la enviará el banco cuando haya pasado un mes del primer impago.
- Transcurridos 5 meses desde el primer impago, la entidad bancaria incluirá al titular de la hipoteca en algún registro de morosos como ASNEF, RAI o CIRBE. Esto es importante, ya que, al aparecer en estos ficheros de deudores, el hipotecado lo tendrá más difícil para, por ejemplo, solicitar un crédito.
- Transcurridas 12 semanas del impago producido durante la primera mitad de la hipoteca, o 15 semanas del primer impago durante la segunda mitad de la hipoteca, se podrá interponer demanda judicial. Es decir, el banco solo podrá denunciar al deudor ante los tribunales cuando haya pasado cierto periodo de tiempo.
- Se convoca la subasta, se celebrará y se adjudicará el inmueble al mejor postor. Si no se alcanza el precio mínimo, el banco podrá quedarse con la hipoteca a un 60 % de su valor real.
- Se llevará a cabo el desahucio de la vivienda en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero y la policía si fuera necesario.
¿Es posible evitar un desahucio por impago de hipoteca?
Como muchos otros procedimientos, la ejecución hipotecaria puede interrumpirse e incluso ser anulada. Sin embargo, si no queremos llegar a la consecuencia fundamental de este procedimiento, el desahucio, lo mejor es tomar medidas cuanto antes. Para ello, es fundamental conocer cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca en hacerse efectivo. Un desahucio no puede llevarse a cabo de un día para otro, sino que tendrá que ser notificado al titular de la hipoteca y, por norma general, es un proceso lento. De hecho, entre la subasta de la vivienda y el desahucio suelen pasar entre 6 y 12 meses, por lo que se dispone de bastante tiempo para intentar parar el desahucio.
Es, sin duda, un proceso desagradable que debemos evitar a toda costa sin tener que llegar a la vía judicial.
Formas de evitar llegar a los juzgados
- Pactar una ampliación del pago de la hipoteca con el banco. Esto conlleva una reducción de la cuota hipotecaria pero unos intereses más altos.
- Pactar la novación del contrato, es decir, cambiar sus condiciones, adaptando la hipoteca a las necesidades del hipotecado.
- Alquilar la vivienda. De esta forma, con el alquiler mensual se podría pagar la hipoteca.
Cómo evitar un desahucio
Si se anula o se interrumpe el procedimiento de ejecución hipotecaria por hipotecas impagadas, este no llegará a al desahucio. Hay ciertas maneras de parar una ejecución hipotecaria y, por tanto, de evitar un desahucio por impago de hipoteca:
Acuerdo con la entidad bancaria
El titular de la hipoteca puede pactar con el banco la anulación de la ejecución hipotecaria, siempre que se comprometa a pagar las cuotas de su hipoteca en un plazo determinado.
Acogerse al Código de Buenas Prácticas
Este documento es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él están obligados a aplicar para reestructurar la deuda hipotecaria, pero solo cuando el hipotecado se encuentre en el umbral de exclusión, es decir, aquellos que tengan escasos recursos económicos. Así, en virtud de este código, podremos acogernos a medida como la reducción del interés aplicado a la hipoteca o la ampliación del plazo hasta los 40 años.
Enervación de la acción hipotecaria
Este procedimiento se puede interrumpir cuando el titular de la deuda hipotecaria se pone al día con el pago de las cuotas de hipoteca impagadas. Esta es una forma de terminación anticipada de un proceso y se produce cuando el hipotecado paga la deuda que tuviera con el banco. Al haber extinguido la deuda, deja de tener sentido continuar con el proceso.
Acreditación de que se forma parte de un colectivo vulnerable
Son colectivos vulnerables las familias numerosas, las familias monoparentales con un hijo a cargo, las familias con un hijo menor de edad, las familias que tengan algún miembro con una discapacidad igual o superior al 33 %, las víctimas por violencia de género y los mayores de 60 años. Además, para poder acceder a esta acreditación, se deberán tener unos ingresos de entre tres y cinco veces el IPREM. Para solicitar este informe, será necesario acudir al Ayuntamiento e informarse acerca de la normativa aplicable en cada municipio.
Aunque lo ideal es no llegar a la tesitura de no pagar las cuotas hipotecarias, es de gran importancia conocer cómo evitar un desahucio y conocer toda la información relativa a esta cuestión, pues resultará de gran utilidad en caso de llegar a estos extremos. En cualquier caso resulta imprescindible contar con un bufete de abogados de confianza que lleve todos estos tipos de trámites.